指南
小業主應經常留心大廈的會議紀錄，了解大廈的管理開支及財政狀況有否出現虧損，監視大廈有否安排保養維修，及留意大廈公用部分有否出現違規情況，大廈一定要有妥善管理，否則，日後出售物業的價值必定大打折扣。
如要了解本身的物業，業主須先取得大廈公契副本，業主可在土地註冊處的網上服務 www.iris.gov.hk，申請訂購公契副本；或向大廈的物業管理公司申請索取公契副本，但須支付合理影印費。
本協會不屬任何政治團體，純粹在本網頁推廣一站式業主關心的資訊和知識，藉以提高本地業主的大廈管理意識，改善環境及優化大廈管理，大家可於「資訊」頁面獲知相關新聞的資料，可於「知識」頁面參考個案和大廈管理的要點，以及可於「網頁」頁面獲得相關部門和代理的參考資料。
強制驗樓計劃規定樓齡達30年或以上的私人樓宇（不高於3層的住用樓宇除外），業主須委任一名「註冊檢驗人員」就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌每10年進行一次訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。
強制驗窗計劃則規定樓齡達10年或以上的私人樓宇（不高於3層的住用樓宇除外），業主須委任一名「合資格人士」就樓宇的所有窗戶每5年進行一次訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。
屋宇署會向這些樓宇的業主送達法定通知，規定他們進行訂明檢驗及檢驗後認為需要的訂明修葺。
廉政公署聯同多個機構編製了「樓宇維修實務指南」、「樓宇財務管理實務指南」及「樓宇管理實務指南」，值得業主立案法團和物業管理公司用作範本參考之用，以上三本指南都可在廉政公署網頁 www.bm.icac.hk 下載。
民政事務總署在18區民政事務處設立聯絡小組，為區內居民就大廈管理方面提供意見，包括推廣良好的大廈管理方法；就成立法團的程序提供意見；法團可邀請民政事務處出席業主會議，在有需要時向業主提供意見；為法團管理委員會成員舉辦大廈管理訓練課程、研討會、講座和工作坊；處理有關大廈管理的查詢和投訴；協助業主、法團和管理公司調解糾紛，並在有需要時安排義務專業調解服務等。
為保障所有業主的權益，法團可考慮僱用律師作為法律顧問，一般報價規格如下(只供參考):
(1) 每年僱用酬金總額；
(2) 提供法團無限次電話法律意見，每次不超過15分鐘的電話諮詢；
(3) 包括免費發出首10封律師信，及報價其後每封所須的費用；
(4) 包括免費有「律師代表」出席每年一次業主周年大會，及律師到場所須的費用；
(5) 報價擬備任何合約文件，包括管理合約，所須的費用及預算費用；
(6) 訂定法律顧問合約終結日期。
【建築物管理條例】第36條指出，在按本條例規定發出或制訂的文件中作出虛假陳述，或提供虛假資料，即屬犯罪，第36條的立法原意是確保在註冊過程中作出的陳述和提供資料真確無誤。除此之外，任何人製造虛假文書或故意作出虛假陳述，都可能觸犯【刑事罪行條例】，若案情嚴重，經循公訴程序定罪，可被判處監禁及罰款；若案情較輕，可循簡易程序在裁判法院審訊，而土地審裁處在民事法律程序中是無權作出刑事定罪及處罰的，提起訴訟前應先諮詢律師的法律意見。
將建築物管理具爭議的案件訴諸法庭去解決，整個過程既漫長又昂貴，除非案情嚴重，一定要法庭作出判決，至於較輕的案件就可藉「調解」去處理，調解的目的是簡化案件的處理過程，各方當事人可透過調解過程去理解彼此間的分歧，或有機會達致和解。
調解過程屬自願參與，由一名受過訓練的調解員協助各方當事人在公正及良好的氣氛下，商討出各方可接受的和解方法，在調解過程中，讓各方均有機會陳述本身的論點並聆聽對方的說法。調解員的任務並非為爭議的案件作出決定，而是幫助各方當事人理解其爭論點的強弱，並尋求可行的解決方案，協助各方自行解決爭議，無須訴諸法庭。
建築物管理調解統籌主任辦事處主要負責舉辦調解講座，免費給與各方當事人在進行調解前的諮詢，並提供調解服務機構的資料，但各方當事人聘任調解員，則須支付其服務機構所訂明的調解費用。
法團遇到法律上的問題，須聘請律師處理時，可先在管理委員會中商討。若處理的法律事宜不超過20萬元及未超出該年度財政預算總開支的20%，按「供應品、貨品及服務採購工作守則」，須取得不少於3份律師事務所的報價，及可在管理委員會會議中決議通過。
若該項法律事宜的開支預計超過20萬元或超出法團該年度財政預算總開支的20%，依據「供應品、貨品及服務採購工作守則」，必須邀請不少於5間律師事務所進行投標及須取得不少於5份報價，若該項法律事宜的開支未超出該年度財政預算總開支的20%，可在管理委員會會議中決議通過；若超出該年度財政預算總開支的20%，管理委員會必須將所有標書提交法團及須在業主大會上議決。
法團須經常留心大廈的公用部分及設施是否保持安全狀況，以免發生意外時負上佔用人的「一般謹慎責任」。就算法團已為大廈購買第三者風險保險，及在預期危險的位置擺放警告牌，仍不足夠豁免佔用人責任，因為法團作為大廈公用部分的業權管有者，應有責任保持該公用部分狀況良好，讓進入該地方的人士，包括訪客、工作人員、個別業主和租客等人士的安全。例如大廈地面有水漬，導致地面濕滑，法團除須在該位置擺放警告牌外，應立即安排清抹現場水漬位置，以免有人因地面濕滑跌倒受傷；又或者大廈外牆的公用部分在工程完結後，應盡快將棚架拆除，以免其他人攀爬該公用部分搭建的附著物，而導致傷亡事故。若法團只擺放警告牌，而沒有進行任何補救工作，則可能會被視為沒有為訪客設法提供安全的處所，因而負上佔用人的「一般謹慎責任」。以下是該條例的內容:
【佔用人法律責任條例】第314章第3條: (佔用人的通常責任範圍)
(1)處所佔用人對其所有訪客負有同樣責任，即「一般謹慎責任」，但如處所佔用人有自由而又確實憑協議或其他方式擴大、限制、修改或豁除其對一位或多於一位訪客的責任，則屬例外，但僅以其有自由而又確實擴大、限制、修改或豁除的範圍為限。
(2)一般謹慎責任即採取在有關個案中所有情況下屬合理謹慎的措施的責任，以確保訪客為獲佔用人邀請或准許該訪客到處所的目的而使用該處所時是合理地安全。
(3)就現時目的而言，有關情況包括通常預期上述訪客會具備的謹慎程度，以及欠缺謹慎的程度，以致(例如)在適當的個案中:
─(a) 佔用人必須防備兒童不及成年人謹慎；及
─(b) 佔用人可預期任何人在從事他本身職業時，在佔用人讓他自由行事的範圍內，會意識到並提防該職業通常附帶的任何特別風險。
(4)在決定處所佔用人是否已經對訪客履行一般謹慎責任時，須顧及所有情況，以致(例如) :
─(a) 對訪客所造成的損害如是由佔用人已向其發出警告的任何危險所引致，則除非在所有情況下，該警告足以使訪客合理地安全，否則不得僅以該警告而視佔用人的法律責任已獲免除；及
─(b) 對訪客所造成的損害如是由佔用人所僱用的獨立承辦商在進行的任何建造、保養或修葺工程中有過失而產生的危險所致，而佔用人在委託工程予獨立承辦商時，已在所有情況下合理地行事，並已採取佔用人合理地應採取的步驟(如有的話)，以令其本身信納該承辦商是合乎資格的以及該項工程已適當地完成，則不得僅因此產生危險而將佔用人視為須對該項危險負責。
(5)就訪客已自願接受的風險而言，一般謹慎責任並不向佔用人施加其對訪客須負的任何義務(在決定風險是否已予如此接受的問題時所採取的原則，與在其他情況下任何人須對他人負上謹慎責任的原則一樣)。
(6)就本條而言，任何人行使由法律所授予的權利而為任何目的進入處所，則該人須被視為已獲得佔用人准許為該目的而在該處，不論事實上該人是否已獲得佔用人准許。
【建築物管理條例】 附表1: 公用部分的定義
1. 外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。
2. 圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。
3. 屋頂、煙窗、山牆、雨水渠、避雷針、碟形衛星天線及附屬設備、天線及天線電線。
4. 護牆、圍欄及邊界牆。
5. 兩個或多於兩個單位共用的通風口。
6. 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。
7. 地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。
8. 通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘。
9. 升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方。
10. 照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備，以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。
11. 設置在任何單位內但與建築物內其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。
12. 草地、花園及遊樂場，以及任何其他康樂活動場地。
13. 游泳池、網球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活動設施的處所。
14. 會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所。
15. 組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護土牆，包括海堤(如有的話)，而該土地與建築物乃屬同一共同擁有權者。
【建築物管理條例】 附表7: 公契的強制性條款
1. 管理開支總額的釐定
(1) 除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外，在任何一段由經理人就建築物的管理而定為財務年度的12個月期間，業主應付的管理開支總額，須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建議開支總額。
(2) 經理人須就每個財務年度而:
─(a) 擬備列明該財務年度的建議開支的預算草案；
─(b) 將預算草案副本一份送交業主委員會，如無業主委員會，則將該副本展示於建築物的顯眼處，並致使該副本保持如此展示至少連續7天；
─(c) 隨同預算草案副本送交或展示(視屬何情況而定)一份通知，邀請每名業主在由預算草案送交或首次展示日期起的14天期間內，將業主對預算草案的意見送交經理人；
─(d) 在該期間結束後，擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算；
─(e) 將預算副本一份送交業主委員會，如無業主委員會，則將該副本展示於建築物的顯眼處，並致使該副本保持如此展示至少連續7天。
(3) 凡經理人在任何財務年度的開始時仍未就該財務年度而遵行第(2)節的規定，則該年度的管理開支總額:
─(a) 直至他如此遵行為止，須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額一樣；
─(b) 在他已如此遵行時，須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額，而各業主就管理開支而須分擔的款額，須據此計算及調整。
(4) 凡預算已按照第(2)(e)節送交或展示，而經理人擬修訂該預算，則有關的修訂預算，須遵循憑藉第(2)節對預萛草案及預算適用的同一程序。
(5) 凡修訂預算已按照第(4)節送交或展示，則該財務年度的管理開支總額，須為修訂預算所指明的開支總額或建議開支總額，而各業主須就管理開支而分擔的款額，須據此計算及調整。
(6) 如有法團，而法團在財務年度預算或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示日期的1個月期間內，藉各業主通過的決議，決定否決該預算或修訂預算(視屬何情況而定)，則直至另一預算或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示且並無如此根據本節被否決為止，該財務年度的管理開支總額，須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額連同一筆經理人所釐定的不超過該總額10%的款額一樣。
(7) 如有任何業主以書面要求經理人向他提供任何預算草案、預算或修訂預算的副本，則經理人在收取合理的複印費後，須向該人提供副本一份。
(8) 就本段而言，「開支」(expenditure) 包括須由各業主負擔的一切費用、收費及支出，包括經理人的報酬在內。
2. 帳目的保存
(1) 經理人須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄，並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件最少6年。
(2) 在每一段連續3個月的期間後的1個月內，或經理人選擇的較短期間後的1個月內，經理人須就該期間擬備收支概算表及資產負債表，在建築物的顯眼處展示該概算表及資產負債表的副本，並致使該副本保持如此展示至少連續7天。
(3) 每個財務年度結束後的2個月內，經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表，在建築物的顯眼處展示該收支表及資產負債表的副本，並致使該副本保持如此展示至少連續7天。
(4) 每一收支表及資產負債表須包括第4段所規定的特別基金的細項，以及有需要從基金提款的時間及屆時所需的金額的估計。
(5) 經理人須:
─(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表；及
─(b) 在收取合理的複印費後，向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。
(6) 如有法團，而法團藉業主通過的決議，決定收支表及資產負債表應由決議所指明的一名會計師或其他獨立核數師審計，則經理人須不延誤地安排由該人進行該項審計，並:
─(a) 准許任何業主在任何合理時間查閱經審計的收支表及資產負債表，以及會計師或核數師就該收支表及資產負債表作出的報告；及
─(b) 在收取合理的複印費後，向任何業主提供該業主所要求的經審計的收支表及資產負債表的副本，或會計師或核數師就該收支表及資產負債表作出的報告的副本，或該兩項的副本。
(7) 財務年度在每5年內不得改變多於一次，除非該項改變於事前獲業主委員會(如有的話)的決議批准。
3. 經理人開立和維持銀行戶口
(1) 經理人須開立和維持一個有利息的戶口，而只將該戶口用於建築物管理方面。
(1A) 在不損害第(1)節的一般性的原則下，如有法團，則經理人須開立和維持一個或多於一個獨立而有利息的戶口，以持有他就建築物的管理而從法團或代法團收到的款項，而每一個該等戶口均須指定為信託戶口或客戶戶口。
(1B) 經理人須在建築物的顯眼處，展示一份臚列根據第(1)或(1A)節開立和維持的戶口的證明的文件。
(2) 除第(3)及(4)節另有規定外，經理人須不延誤地將其就建築物的管理而收得的一切款項存入根據第(1)節或(如有法團)第(1A)節開立和維持的戶口。
(3) 除第(4)節另有規定外，經理人可從其就建築物的管理而收得的款項中，保留一筆合理款額，或將該款額存入往來戶口，以應付小額雜項開支，但該款額不得超過業主委員會(如有的話)不時藉決議釐定之數。
(4) 根據第(3)節保留的合理款額，或按照該節將該款額存入往來戶口，以及任何其他對經理人所收得款項的任何其他處理安排，均須受業主委員會(如有的話)藉決議批准的條件所規限。
(5) 本段對任何戶口的提述，即為提述在一家【銀行業條例】(第155章)第2條所指的銀行所開立的戶口，而戶名亦提述建築物的管理組織。
4. 特別基金
(1) 經理人須設立並維持一項特別基金，以備應付某種開支，而該種開支並非他預期每年須承付者。
(2) 如有法團，則法團須藉業主的決議，釐定各業主在任何財務年度需對該特別基金繳付的款額，以及須支付所繳付的該等款額的時間。
(3) 經理人須在一家【銀行業條例】(第155章)第2條所指的銀行開立和維持一個有利息的戶口，戶名須為建築物的特別基金，而只將該戶口用於第(1)節所提述的用途。
(3A) 在不損害第(3)節的一般性的原則下，如有法團，則經理人須開立和維持一個或多於一個獨立而有利息的戶口，以持有他就特別基金而從法團或代法團收到的款項，而每一個該等戶口均須指定為信託戶口或客戶戶口。
(3B) 經理人須在建築物的顯眼處，展示一份臚列根據第(3)或(3A)節開立和維持的戶口的證明的文件。
(4) 經理人須不延誤地將其就特別基金而收得的一切款項存入根據第(3)節或(如有法團)第(3A)節開立和維持的戶口。
(5) 除經理人認為情況緊急外，不得從特別基金付出任何款項，但如用於業主委員會(如有的話)藉決議批准的用途則不在此限。
5. 經理人訂立合約
(1) 除第(2)及(3)節另有規定外，經理人不得訂立任何合約，以取得價值超過或相當可能超過20萬元(或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代的款額)的任何供應品、貨品或服務，除非:
─(a) 該等供應品、貨品或服務以招標承投方式取得；及
─(b) 該項取得符合第20A(1)條提述的工作守則。
(2) 除第(3)節另有規定外，經理人不得訂立任何合約，以取得價值超過或相當可能超過相等於每年預算的20%(或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代的百分率)的款額的任何供應品、貨品或服務，除非:
─(a) 如有法團:
──(i) 該等供應品、貨品或服務以招標承投方式取得；
──(ii) 該項取得符合第20A(1)條提述的工作守則；及
──(iii) 為此而提交的投標書是否獲接納，取決於在法團業主大會上通過的業主決議，而有關合約是與中標人訂立的；或
─(b) 如沒有法團:
──(i) 該等供應品、貨品或服務以招標承投方式取得；
──(ii) 該項取得符合第20A(1)條提述的工作守則；及
──(iii) 為此而提交的投標書是否獲接納，取決於在按照公契召開和進行的業主會議上通過的業主決議，而有關合約是與中標人訂立的。
(3) 在以下情況下，第(1)及(2)節並不適用於任何若非因本節便須以招標承投方式取得的供應品、貨品或服務(在本節中提述為“有關供應品、貨品或服務”):
─(a) 就有法團的情況而言:
──(i) 有關供應品、貨品或服務與某供應商當其時提供予法團的某供應品、貨品或服務屬同一種類；及
──(ii) 法團藉在法團業主大會上通過的業主決議，決定須按該決議指明的條款及條件向該供應商取得有關供應品、貨品或服務，而非以招標承投方式取得；或
─(b) 就沒有法團的情況而言:
──(i) 有關供應品、貨品或服務與某供應商當其時提供予業主的某供應品、貨品或服務屬同一種類；及
──(ii) 業主藉在按照公契召開和進行的業主會議上通過的業主決議，決定須按該決議指明的條款及條件向該供應商取得有關供應品、貨品或服務，而非以招標承投方式取得。
6. 經理人辭職
(1) 經理人辭職，除非事前已將其辭職意圖，按以下方式給予不少於3個月的書面通知，否則並不生效:
─(a) 向業主委員會送交該通知；或
─(b) 如無業主委員會，則向每名業主發出該通知，並將其展示在建築物內的顯眼處。
(2) 第(1)(b)節提述的通知可藉以下方式發出:
─(a) 面交該業主；或
─(b) 按該業主最後為人所知的地址郵寄給他；或
─(c) 留在該業主的單位內或放入為該單位而設的信箱內。
7. 業主立案法團終止經理人的委任
(1) 除第(5A)節另有規定外，在為此目的而召開的業主大會上，法團可藉符合以下說明的決議，發出通知終止公契經理人的委任，而無需給予補償:
─(a) 由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票通過；及
─(b) 獲總共擁有份數不少於50%的業主支持。
(2) 根據第(1)節作出的決議，只在符合以下條件下方有效力:
─(a) 終止委任通知為書面形式；
─(b) 決議中訂有條文，規定須給予一段不少於3個月的通知期，或不規定通知期而訂有條文規定將會與公契經理人訂立協議以向他支付代通知金，而款額相等於在該通知期內本應會累算歸予他的報酬；
─(c) 通知附有終止公契經理人委任的決議的副本；及
─(d) 通知及決議副本於會議日期後14天內向公契經理人發出。
(3) 第(2)(d)節提述的通知及決議副本可藉以下方式發出:
─(a) 面交公契經理人；或
─(b) 按公契經理人最後為人所知的地址郵寄給他。
(4)及(5)條文已廢除。
(5A) 為施行第(1)節:
─(a) 只有擁有份數並支付有關該份數的管理開支(或負有支付有關該份數的管理開支的法律責任)的業主，才有權投票；
─(b) 第(1)(b)節中提述“總共擁有份數不少於50%的業主”之處須解釋為提述總共擁有份數不少於50%並有權投票的業主。
(5B) 如委任某經理人(公契經理人除外)的合約並無關於終止該經理人的委任的條款，則第(1)、(2)、(3)及(5A)節適用於終止該經理人的委任，一如該等條文適用於終止公契經理人的委任。
(5C) 第(5B)節的實施，並不損害在委任經理人(公契經理人除外)的合約中可能載有的終止該經理人的委任的任何其他權力。
(6) 如終止經理人的委任的通知是根據本段發出的:
─(a) 則新經理人的委任不得生效，除非該項委任已獲業主委員會(如有的話)藉決議批准；及
─(b) 如在通知屆滿之時此項委任仍未根據(a)分節批准，則法團可委任另一經理人，如法團如此做，則法團即具獨有的權力委任其後的經理人。
(7) 如任何人已給予政府書面承諾，或與政府訂立協議，以管理建築物或負責建築物的管理，而法團則已根據第(6)(b)節委任一名經理人，則法團即當作為已給予該人一份彌償文書，而根據該節委任的經理人的任何作為或不作為，如導致該人負有違反該承諾或協議的法律責任，則根據該文書，法團負有向該人作出彌償的法律責任。
(8) 本段受主管當局根據第34E(4)條公布的與建築物有關的通知所規限，但對該節所提述的任何單一經理人並不適用。
8. 經理人的委任結束後的責任
(1) 除第(2)節另有規定外，經理人的委任不論因何原因結束，均須在其委任結束後，在切實可行範圍內盡快(但無論如何，須在其委任結束日期的14天內)將屬於法團(如有的話)或業主但在他控制下或在他保管或管有下而與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何動產，送交業主委員會(如有的話)或獲委接任他的職位的經理人。
(2) 經理人的委任不論因何原因結束，均須在其委任結束日期的2個月內:
─(a) 擬備:
──(i) 由其委任結束的財務年度開始之日起至其委任結束日期止期間的收支表；及
──(ii) 截至其委任結束日期的資產負債表，
並須安排將收支表及資產負債表交由業主委員會(如有的話)的決議所指明的一名會計師或其他獨立核數師審計，如無上述指明，則交由經理人所選的會計師或其他獨立核數師審計；及
─(b) 將為(a)分節的目的而需要的，且並未根據第(1)節送交的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，送交業主委員會(如有的話)或獲委接任他的職位的經理人。
9. 業主之間的通訊
經理人須一般地或在個別情況下，就業主之間就關乎建築物管理的事宜互相通訊的渠道，在法團業主大會上諮詢法團，並採取法團決定的方法。
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