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推廣大廈管理資訊

 

本協會屬非牟利團體,純粹為推廣大廈管理知識,建議成立法團管理大廈,發揮鄰里守望相助精神。

本協會並非提供服務的機構,主要是建立本網頁,推廣一站式業主關心的資訊和知識,藉以提高本地業主的大廈管理意識,改善環境及優化大廈管理。

業主委員會及業主立案法團可在本網頁獲得更多大廈管理有關的資訊,了解如何處理大廈管理上遇到的困難。

業主可在本網頁獲得多方面資訊,了解物業市場發展,及改善物業管理,從而提升管理自己物業的能力。

即將成為業主的置業人士,可從中了解物業市場的變化情況,從而作出置業的個人決定。

不論是私人樓宇、居屋、商業大廈或工業大廈,都要業主同心協力參與,才能成立法團管理大廈。

土地發展、城市規劃及房屋政策與業主的物業及居住環境息息相關。

大廈定期進行保養維修,才能提升物業價值。

基於法例規定,樓齡超過30年的樓宇,每10年必須進行驗樓一次。業主立案法團為大廈擬備財政預算時,應為業主備存恰當的基金,為日後大維修作好準備。

業主委員會及業主立案法團都可邀請民政事務處出席業主會議,在有需要時向業主講解建築物管理條例。

管理公司與業主立案法團都有責任妥善管理大廈的升降機及扶手電梯,除安排嚴格的保養維修服務之外,亦要留意乘客的使用量及使用情況,以免超載造成生命危險。

 

免責聲明

取用本網頁資料的人士須自行承擔責任,並必須根據香港政府最新公布的法例行事,本協會無須承擔任何法律責任。

 


 

 
 

現今香港作為國際金融中心,股票及地產已是多數人選擇的投資工具,而地產市道暢旺的時候,只要入市就可賺錢,買樓保值已經成為潮流。不過業主仍須留心大廈管理,以免疏忽監管,而須支付過分的管理開支,因為管理費都是置業成本的一部分。

業主除了可以享用大廈的服務及設施之外,業主同時須共同承擔大廈的所有法律責任。很多人以為買了一個單位之後,就可以關門不理世間事,門外有垃圾或放置雜物都毋須理會,屋內拆牆改窗都不關外人事。事實上,他們買的並非獨立物業,而是在不同時段與一大班業主一起購買了地產發展商在該幅土地上興建的建築物,並根據所佔的面積計算出業權份數,這班業主就是該業權份數的管有人。

簡單來說,該建築物的範圍內所發生的任何事情,包括第三者風險保險的責任,都涉及所有業主,因為法律上是需要該建築物的所有業主整體負責。當大廈公用地方發生事故,須作出賠償時,個別業主不能自辯不知業主責任便可免責,故此,置業人士應多些了解大廈公契及建築物管理條例,才清楚業主的權利和責任。

管理大廈當然最好交由管理公司負責,因為管理公司是專業機構,就像一位管家,代大家妥善管理大廈,尤其是大型屋苑,交由管理公司去管理就輕鬆得多。然而,若業主對大廈的管理情況漠不關心,任由管理公司隨便開數的話,大廈開支可能會很大,何況公契經理人可享有大廈公契訂定10%的管理開支作為酬金,開支愈大所得的酬金便愈多,可能引致大廈管理費的總開支出現虧損,需增加管理費去填補赤字,加重業主的負擔。

很多人以為業主委員會跟法團一樣,都由業主大會選舉產生,功能應該一樣,其實,業主委員會不是註冊的法人團體,沒有法團的法律地位。在管理大廈的工作上,業主委員會往往受公契經理人掣肘,因公契已賦予公契經理人管理大廈的所有權力。

業主立案法團是註冊的法人團體,代表大廈的所有業主作為主事人管理大廈,而公契經理人只是代理人,若公契經理人管理不善,法團可以召集過半數的業權份數終止公契經理人的職權,個別小業主就沒有此等權力,故此小業主應該積極參與及大力支持成立法團,由法團代表所有小業主去監察管理公司,才算是精明的業主。若管理公司能多些了解業主的需要,管理公司與法團能建立互信,雙方是可以成為大廈管理最佳拍檔的。

身為小業主,要管理好自己的物業,最重要還是親身出席會議及以自己的業權份數作出投票,藉投票去解決爭議,不投票等於放棄自己的權利。而作為大廈業主其中一份子,亦應積極參與管理委員會,為監察法團出一點力,才能夠爭取小業主應有的權益,否則可能會被一些存有私心的人士壟斷管理權,導致小業主權益受損。

事實上,民政事務總署已印發了【2007年建築物管理(修訂)條例】的小冊子,大家只要依據條例去管理大廈,熱心參與,利用條例的框架去監督管理公司,亦可僱用律師作為法團的法律顧問,保障所有業主的權益。若業主需要更多大廈管理相關資料及法律意見,可到香港房屋協會設立的物業管理諮詢中心尋求協助,該中心專責為市民提供專業的大廈管理諮詢服務;而民政事務處亦設有法律諮詢中心,使實際面對法律難題的市民可取得初步及正確的法律意見,此項服務完全免費。

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